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鏈傢地產市場研究部分析師張旭認為，報價過高的房源，其實對市場成交不構成影響。"這種不靠譜的報價，其實過去一直都有。因為這些屬於無效房源，業內也沒有人關註。可能是因為這幾年的網絡和微博，把特殊案例放大瞭。"
業內稱無效房源攪局作用有限
金融街二手房報價18萬/平米
本版采寫/新京報記者 劉狄 張佳竹
按北京市統計局公佈的數據，2012年度金山區二胎代償全市職工平均工資為62677元，以此計算要想買這套房需要一個雙職工傢庭奮鬥1000年，還沒算中介費、交易稅。
鏈傢地產位於西城區金融街附近的真武廟店經理宋先生告訴記者，他所在的區域，二手房報價如果高出正常價格20%，成交就非常難瞭。"客戶買房也不會隻看一套房，看十幾套、幾十套是很正常的事。多數業主的報價會在正常價格上浮10%，這樣既可以爭取更大的利潤空間，也不會嚇跑看房人，還可以留下討價還價的空間。"
有中介門店經紀人表示，"這種房源確實對中介也沒什麼幫助，大傢知道過去虛假房源多，但虛假房源也都是虛構一個便宜的房子來吸引客戶，天價房隻能嚇跑客戶。"
近日，有網友通過微博爆料：西城區一套學區房單價達18萬元/平米。所發圖片顯示，這套天價二手房位於西城區金融街，是一套面積184平米的三居，報價達18.1萬元/平米，總價高達3300萬元，距北京西城區某小學隻有一千多米的距離。
6月26日，記者在金融街附近的鏈傢地產門店看到，該天價房源的展示已被撤銷。一位門店負責人表示，這套房源所屬學區並非著名的北京市實驗二小，對應的隻是普通小學。報價高是因為該房源處於金融街黃金地段，屬於豪宅，此外業主並不著急出售，才會出現18.1萬元/平米的天價。不過該中介也表示，該房源從掛出至今尚無人看房，鏈傢近期也將對這套房源進行核銷。
鏈傢地產一門店經紀人告訴記者，實驗二小對應的是文昌胡同、文化胡同，和這套四合院無關，區域內的二手四合院價格大多在10萬元/平米。該經紀人說，完整的四合院稀少，業主對房源條件有信心，價格預期高，才報出"天價"，與學區房沒多大關系。這套天價四合院在鏈傢地產掛牌兩個多月，目前已被移至線下管理，房源信息網站和門店系統內，已無法查到這套四合院的相關信息。
案例
鏈傢地產市場研究部分析師張旭認為，這些"天價房"隻是個案，對市場的影響不大。
"同一小區的房源，由於戶型、朝向不同，價格相差20萬元到30萬元也是有的。但品質類似的房源，報價不會差距太大。"他說，附近小區一套兩居室，假設成交總價平均在180萬元左右。業主如著急出手，報170萬元很快就能成交。如果報180萬元，按照現在的市場，一個月之內成交也不成問題。報190萬元如果還不降價，就得碰運氣，耗時兩三個月也未必能成交。
據鏈傢地產對北京市1000個學區房樓盤進行監測的數據顯示，2012年城六區學區房成交均價比非學區房高出約6.8%，而2013年截至目前，學區與非學區房的價格差達11.2%，差距逐漸拉大。
天價房攪局二手房市 中關村學區房最高報價13.28萬
鏈傢地產市場研究部張旭分析稱，天價房一般多集中出現在黃金地段或占據學區房的優勢，而今年入學適齡兒童增加，學區房吃緊，也使得一部分業主不顧市場主流，報價攀高。
這還不是海淀區的核心區域，記者在鏈傢在線的二手房信息中看到，目前海淀核心區中關村周邊的學區房最高報價已升至13.28萬元/平米。
1.3億豪宅賣點竟是學區房 問津者甚少已下線
實際：附近二手住宅成交均價不超過8萬元/平米
北京學區房四年漲4倍 中關村周邊每平13萬
學區房一平米10萬唬人噱頭要甄別
記者調查發現，目前，金融街附近的學區房報價普遍在7萬-8萬元/平米，一些位置較好的兩居及三居，即使不是學區房報價也在9萬-10萬元/平米不等。上述中介人員表示，目前金融街附近的二手住宅成交均價不超過8萬元/平米，報價也以6萬-8萬元/平米為主流。
景山東街四合院"學區房之王"
實際：該四合院和實驗二小無關，已被移至線下管理
景山東街近日爆出上億學區房。這套被熱議的學區房緊鄰故宮和景山公園，戶型為5室2廳，面積400平米，總價1.3億元，單價約32.5萬元/平米。網絡消息稱，購買這套位於景山東街的四合院可上"北京最牛小學"。這套四合院也因而被網友冠以"學區房之王"稱號。
報價上下浮動兩成內較合理
從3月至今，北京二手房市場已被網友挖出多個"宇宙中心"，繼五道口出現報價接近10萬元/平米、總價達350萬元的"學區房"後，金融街一套二手房報價18萬/平米，隨之景山東街又爆出上億元學區房......這些不斷刷新的"宇宙中心"，加劇瞭購房人的恐慌心理。本報記者經業內多方考察和瞭解，得到的一致回答是：這些天價房源屬於無效房源，對真實市場成交幾乎不構成影響。
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考察
中關村學區房報價達13.28萬
茄萣區土地貸款期數內容來自sina新聞
北五環外的非學區二手住宅成交均價在3萬元/平米左右，而位於五環外的上地東裡小區目前報價已超過6萬元/平米。據媒體報道，該小區是北京中等水平的學區房小區，建築老舊、環境臟亂，但由於該小區為上地實驗小區學區房，並能直升101中學，小區內住宅單價已達6萬元/平米，一套58平米的小兩居，售價370萬元，折合單價6.4萬元/平米，加上個稅等稅費，均價已近7萬元/平米。
通州區九棵樹中原地產門店中介小劉在網上看到天價房源的信息時，第一反應是"太不靠譜瞭。"他說，在通州市場，絕大多數房源的報價是在成交總價的基礎上上下浮動20萬元以內。
偉業我愛我傢市場研究部分析師孔丹則表示，這種天價房源屬於極端個案，和二手房市場情況無關，因此從市場的角度來看，是完全沒有價值的。
貼士
看真實成交價格才不會以偏概全
針對近期二手房市場出現的"天價房"攪局現象，鏈傢地產董事長左暉表示，看真實成交價格，才不會以偏概全。以華清嘉園那套天價房為例，一套37平米的學區房，業主報價350萬元，接近10萬元/平米。2013年以來，華清嘉園的成交均價應該在6萬元/平米左右。當然，學區房有其自身特點，購房人主要看總價，有的人甚至都不住購買的房子，隻要這個上學的名額。因此學區房面積越小，單價越高。即便如此，這套房也遠遠超出瞭市場的正常價位。二手房市場上的買賣雙方，真正應參考的是實際成交價。
鄭海燕是以高端二手住宅業務為主業的麗茲行市場分析師，她表示，高端二手住宅由於差異化更大，報價的區間也更廣，但肯定也是有一個正常報價區間的。"據我瞭解，北京尊府的成交價格大約在10萬元/平米左右，報價十三四萬元/平米的情況是有的，但這套天價房18.5萬元/平米，唯一合理的解釋是業主不想賣。"
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-28/07542274665.shtml
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